租房 共有產(chǎn)權(quán)房 商辦房 該選哪個？

180萬元放在樓市里能做什么？如果是在行情火爆的2016年里，180萬元只是房山區(qū)某新盤項目的首付款。但得益于此番的調(diào)控，多種途徑的新增供應(yīng)，讓180萬元可以擁有更多的選擇。

上周，萬科發(fā)布旗下高端租賃住房翡翠系列，月租金1.5萬元起，連租10年不漲租金，180萬元可以租到別墅性質(zhì)的低密度住宅10年期。同時，上周昌平共有產(chǎn)權(quán)項目開盤選房，1.8萬元/平方米的價格，不到180萬就可以買到一套屬于自己的共有產(chǎn)權(quán)房。除此之外，商辦房也重回市場，北五環(huán)某品牌開發(fā)商的商辦房推出銷售，4.2米高的LOFT，總價在150萬-180萬元之間，可住可租。

很顯然，在180萬元的價格區(qū)間里，可以選擇“貴”著租房，也可以選擇“便宜”買房，甚至還可以選擇可住可租的商辦房。選擇一多，反而猶豫了，該選什么樣的房子適合自己呢？《廣廈時代》借此對上周的熱點項目進(jìn)行了探訪。

租房的選擇

1.5萬元月租金帶來的租房焦慮

上周最惹人注目的恐怕非萬科翡翠書院莫屬，這個位于西北五環(huán)外，海淀區(qū)西二旗西北方向8公里的項目，是開發(fā)商2016年拍下的自持用地。不能銷售，只能出租。90平方米精裝小三居和180平方米大四居，單月租金1.5萬至2.2萬元/套，租金一次性付清，10年180萬元起。

消息一出，市場就炸開了鍋，要知道1.5萬元起的租金在五環(huán)外的位置，除了個別像如園、西山壹號院這樣的高檔豪宅外，是絕無僅有的，而且還需要一次性付清。僅租金就相當(dāng)于買房每個月要還的月供了。于是焦慮的情緒開始蔓延，繼買不起房后又是租不起了。

什么樣的房子月租金要每個月1.5萬元

上周末引發(fā)巨大爭議的翡翠書院，其實是萬科在2016年獲得的100%自持住宅地塊，位于海淀區(qū)西二旗向北8公里左右。為何這里開發(fā)的新房能租到這樣高的價格呢？北京青年報記者特此來到了項目體驗中心。

北青報記者在項目的體驗中心了解到，翡翠書院全部是租賃住宅，只租不售。戶型主打90平方米三居室和180平方米的疊拼別墅，全部為精裝修交房。

根據(jù)置業(yè)顧問提供的戶型圖顯示，90平方米的三居室，采用了傳統(tǒng)的布局設(shè)計，客廳與主臥室朝南向，兩個次臥室朝北，預(yù)計租金價格為1.5萬元/月起。而180平方米的疊拼別墅，則分為上、中、下疊，上疊和下疊都有額外的贈送，全部都是精裝交付，其中最便宜的中疊價格預(yù)計是在2.2萬元/月，上、下疊的租金價格甚至可能高達(dá)3萬元/月。

對于租金問題，負(fù)責(zé)介紹的項目工作人員表示，租金價格現(xiàn)在來看確實高于周邊的平均水平，但主要是因為翡翠系是萬科的高端系列，無論是裝修豪華度、居住體驗，還是未來萬科物業(yè)的服務(wù)，都是豪宅水準(zhǔn)的，因此租金價格會比周邊高。另外，項目整體的容積率在1.7-2.0之間，幾乎是別墅項目的標(biāo)準(zhǔn)，較低的整體密度帶來了更多的舒適型。翡翠書院又被萬科稱作翡翠的升級版——翡翠2.0，比之前的翡翠產(chǎn)品在品質(zhì)也會有一些提升。據(jù)介紹，除了全部采用別墅級精裝修的標(biāo)準(zhǔn)交房，翡翠書院還配備了智能家居，如中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)和全屋凈水系統(tǒng)等硬件設(shè)施。

除此之外，北青報記者了解到，翡翠書院之所以租金定價較高，除了宣傳的高品質(zhì)以外，地價成本才是最主要的原因。北京市國土局網(wǎng)站顯示，翡翠書院其實是萬科在2016年年底通過招拍掛獲得的住宅用地，萬科先是以50億元奪得了海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號地，隨后又與住總組成聯(lián)合體以59億元競得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號地，這兩塊相鄰的地塊均是100%自持，因此就被開發(fā)成了現(xiàn)在的翡翠書院。按照出讓要求，只能出租不能出售，開發(fā)商當(dāng)時的拿地成本高達(dá)109億元。

誰會花買房的錢租房？

之所以萬科的自持租賃房引發(fā)極大關(guān)注，主要就是一種觀點認(rèn)為，10年租金的價格180萬元起，已經(jīng)足夠買房支付首付了，每月的租金甚至與買房的月供相差無幾了。

那么，誰會來租這樣高租金的房子呢？

實際上，在北青報記者的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，翡翠書院體驗中心的訪客量并不少，仍有不少需求者前來咨詢。

一位在體驗中心咨詢的王先生就是一位希望享受別墅生活的人。他告訴北青報記者，他名下已經(jīng)有了兩套房子，一個位于北二環(huán)，一個位于北四環(huán)，平時二環(huán)邊的房子出租，每個月能租1萬元左右，自己目前住在北四環(huán)。之所以來萬科看房，主要是因為孩子已經(jīng)送到國外上學(xué)，自己想在晚年享受一下別墅生活，但又不舍得賣掉城里的兩套房子，所以沒有購房資格。于是想通過租房來實現(xiàn)改善生活的目的。王先生算了一筆賬，自己的兩套房子如果都出租，即便不漲租金，每個月也有2萬元以上的穩(wěn)定收入。而萬科的一套疊墅租金也在2萬元左右。考慮到一次付清的話10年不漲租金，很可能通過出租自己的房屋就能改善生活，甚至還有盈余。

對于這樣的例子，地產(chǎn)營銷專家韓樂表示，房屋租賃市場的需求是多樣的，有中低端需求，也有高端需求。萬科長租公寓有經(jīng)濟(jì)適用的泊寓，也有家庭型高端產(chǎn)品翡翠書院。其實，泊寓才是萬科長租公寓的主流產(chǎn)品，目前已有14.5萬間。而翡翠書院定位高端產(chǎn)品，數(shù)量少，滿足少部分人群需求。所以，不能因為翡翠書院價格高，就簡單地認(rèn)為租房不如買房。

另外，也有業(yè)內(nèi)人士表示，翡翠書院的租戶群體，并不是花2000元租一個臥室的群體。首先，價格的跨度太大，2000元和2萬元基本上沒有任何的可比性，無論品質(zhì)能說得多么的天花亂墜，一般的租客也很難買賬。所以項目針對的群體應(yīng)該是有一定的收入保證，加上對于品質(zhì)有著額外的追求、有改善需求的人。

不僅如此，翡翠書院體驗中心的置業(yè)顧問也表示，這10年的租金有可能接受分期，而且貸款利率可能會下行，甚至比買房要低一些。因為具體細(xì)則還未公布，所以暫時不確定，但對于有著別墅夢的人來說，翡翠書院可能是一個圓夢的機會，畢竟可以花比較少的價格，來享受優(yōu)質(zhì)的住房體驗。

少數(shù)派 自持租賃房只有四塊地

高成本必然帶來了高租金，翡翠書院的租金水平雖然要高于當(dāng)前市場的平均值，但必須注意的是，它仍是少數(shù)派的代表，并沒有普遍性。實際上，從2016年首次出讓至今，北京市的全自持租賃地塊僅有4宗，并且全部是2016年年底土地市場瘋狂時出讓的。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就認(rèn)為，這類型100%自持的地塊，不代表未來，也不代表過去，北京歷史上只有4宗地，是特定歷史情況下出現(xiàn)的特定歷史事物，是試驗品。以后也很難再有通過招拍掛的高價獲得100%自持住宅用地了。

張大偉表示，之所以當(dāng)時會出現(xiàn)這種自持用地，主要是因為2016年土地市場瘋狂，開發(fā)商非理性的搶地現(xiàn)象嚴(yán)重，出現(xiàn)了全面持有的現(xiàn)象。政府想抑制地價出臺了各種限制政策，100%自持就是其中之一。由于當(dāng)時沒有先例可尋，開發(fā)商在最初獲得自持用地時，仍是想打出售擦邊球變相出售的。

以萬科為例，在2017年年初的企業(yè)年會上，萬科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域負(fù)責(zé)人劉肖曾頗為神秘地向媒體透露，萬科獲得的自持用地將通過眾籌的方式進(jìn)行開發(fā)。雖然劉肖在當(dāng)時并未透露如何眾籌。但隨后，萬科與小米等企業(yè)聯(lián)合眾籌建房的消息就不脛而走。通過合作企業(yè)的員工眾籌，以30年、50年甚至70年的方式出租或者說變相賣給合作企業(yè)的員工，成了當(dāng)時被認(rèn)為可行的做法。但好景不長，很快監(jiān)管機構(gòu)出手，叫停了這種變相出售的擦邊球方式。于是，企業(yè)自持出租，租約最長不超過10年就成了唯一的出路。

根據(jù)北京市國土局的資料顯示，除了萬科的兩塊地以外，北京還有大興區(qū)黃村21號地和海淀區(qū)永豐20號地塊采用了企業(yè)100%自持的出讓方式，拿地時間也都是在2016年年底至2017年年初。隨后這類100%租賃的住宅用地在北京招拍掛市場就不見了蹤影。

實際是對租金上漲預(yù)期的焦慮

翡翠書院之所以引起市場的關(guān)注，背后深層次的原因?qū)嶋H上是人們對于房租將上漲的焦慮。很多人擔(dān)心翡翠書院的高租金未來或?qū)拥氖呛５碚瑓^(qū)域整個租賃市場租金的上漲，距離這個項目幾公里、十幾公里以外的中關(guān)村、西二旗區(qū)域租金可能都會聞風(fēng)跟進(jìn)。如此一來，連鎖效應(yīng)影響的可能就是整個北京城各區(qū)域的租金上漲。

數(shù)據(jù)顯示，北京的房租確實出現(xiàn)了不同幅度的上漲。4月13日，北京市統(tǒng)計局公布2018年3月北京市居民消費價格變動情況，其中租賃房房租環(huán)比2月上漲2%，同比上浮3.2%。一季度，北京市居民租賃房房租總水平比去年同期上漲3.1%。

具體到市場中，不少出租房源都有了200-1000元左右的租金漲幅。張大偉就表示，租金的確在被資本推動上漲。像銀行提供的租賃貸款業(yè)務(wù)，很容易成為開發(fā)商或者租賃公司套貸的工具，如果擴(kuò)大到個人租賃房源也有可能成為個人套貸工具，所以目前看，存房這一業(yè)務(wù)依然以試點為主。在租賃市場中，開發(fā)商、中介公司甚至互聯(lián)網(wǎng)公司，越來越多的資本進(jìn)入租賃市場，把中低端租賃房源升級成為中高端，這種情況下，對于租賃市場來說，已經(jīng)失去了梯級消費，的確在被推動上漲。

不過，張大偉也認(rèn)為，從發(fā)展租賃角度看，現(xiàn)在租售比還是太低了，租金還存在上漲的空間。但他同時認(rèn)為，對于剛需來說，買房仍是最佳途徑，像萬科這樣高租金的房子只能滿足少部分人的需求。

投資的選擇

商辦房能買了嗎？

與180萬選擇租房不同，時隔一年之后，商辦房開始重新回到人們的視線，部分開發(fā)商開始推出自身的商辦產(chǎn)品存貨，4.2米高的LOFT產(chǎn)品，單價3.8萬元/平方米，總價150萬-180萬元。與開發(fā)商合作的中介經(jīng)紀(jì)人們，也開始在朋友圈里刷屏式的推銷。

商辦房重出江湖 成交已下跌近9成

“北清路朱辛莊地鐵站下車即是，大品牌開發(fā)商，可自住可出租、16分鐘坐地鐵到達(dá)鳥巢，高投資回報?！边@些誘惑性的字眼最近被某大型中介的經(jīng)紀(jì)人頻頻刷屏。

北青報記者探訪得知，中介口中的這個可自住可出租的項目，是位于昌平區(qū)某商辦產(chǎn)品項目，產(chǎn)品為毛坯交付的小型商辦，主推的戶型為40平方米、50平方米兩種戶型。

面對北青報記者的詢問，中介經(jīng)紀(jì)人表示，該項目上周推了66套房，全部售罄了，每通過中介經(jīng)紀(jì)人帶過去并成交的，都可能獲得5%左右的提成。

但實際上，數(shù)據(jù)則顯示，商辦市場的成交并不像中介們描繪的那么美好。曾經(jīng)火熱的商辦項目自從去年“3·26”限購政策出臺后，商住房限購政策出臺已經(jīng)滿一周年了，曾經(jīng)，因為小戶型、低總價，一度成為剛需一族爭相追逐的商住房，隨著限購政策的一紙令下，火熱的商住房市場迅速進(jìn)入“嚴(yán)冬”。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，整個商住的交易情況，相對于市場好的時候下降的幅度非常大，接近90%，現(xiàn)在也就剩過去市場總量高峰時期的10%左右。價格方面是明顯的下滑，相對于市場高峰的時候下降了30%左右。

商辦新房需要以公司名義購買

成交始終上不去最主要的原因，就是政策對于商辦項目的嚴(yán)格限制。據(jù)朱辛莊商辦項目的銷售人員介紹，現(xiàn)在購買只能以公司的名義買，但真正用作公司用途的買家并不多，大部分人都是注冊一個公司，然后買來自己住或者出租的。

據(jù)北青報記者了解，去年商辦調(diào)控以后，在建和在售的項目不得向個人出售，只允許公司或社會組織購買，嚴(yán)格限制了銷售對象，以此來強化商辦項目的辦公屬性。

但在實際交易中，商辦新房因為臨近地鐵，小戶型、總價低等因素，仍舊是以個人買家居多。

對于注冊公司買房的人來說，即便拿出180萬的資金現(xiàn)金，但后期可能面臨更多的問題。業(yè)內(nèi)人士透露，“因為商住房用注冊公司的名義去買，某種程度上執(zhí)行的是公司經(jīng)營性的用房那一套，包括稅費等，這個區(qū)別還是比較大的，所以購房成本會提升?！?

二手房商辦租金回報較高 流通困難

除了新房商辦以外，一些二手房商辦產(chǎn)品也因為租金的上漲，提高了回報率。以房山區(qū)地鐵沿線的長陽天地為例，一套40平方米的一居室租金達(dá)到了3000元/月，100平方米的三居室租金則達(dá)到了6000元/月。甚至高于周邊住宅項目長陽半島的租金回報。

對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，和新房相比，商住房二手房是可以個人購買的，但購買仍然要符合北京的購房條件，并且占據(jù)一個買房名額。記者走訪了幾家二手房中介門店，據(jù)銷售講，情況跟新房一樣，市場同樣“冷”字當(dāng)頭。

“二手商住房的交易，因為要占個人購房名額，所以個人在買商住的時候要非常謹(jǐn)慎。二手商住房整個成交量下降是非?？斓?，個別好的地區(qū)跟當(dāng)初比，也就只有20%、30%，差的地區(qū)甚至當(dāng)初的10%都沒有?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然都是180萬元，雖然商辦產(chǎn)品的出租回報較高，但在政策不會放寬的前提下，商辦產(chǎn)品很難找到接盤人，流通性不佳，不能貸款等問題，導(dǎo)致商辦并不適合自住需求的剛需或改善購房人。

自住的選擇

共有產(chǎn)權(quán)房成新房成交主力

上周除了萬科的翡翠公園和商辦房以外，共有產(chǎn)權(quán)房也加大了供應(yīng)。位于北京昌平區(qū)的綠海家園項目開始了選房?？傆?677 套房源，提供801套 51-70平方米的一居，872套 77-87 平方米的二居，共4套約88-90 平方米的三居。其中665套面向東城區(qū)、西城區(qū)戶籍無房家庭，毛坯交房，政府產(chǎn)權(quán)占比50%，銷售均價 18000元/平方米。照此算來，一套共有產(chǎn)權(quán)房的總價也在180萬以內(nèi)，那么是選擇“貴”著租還是“便宜”買呢？

共有產(chǎn)權(quán)房在新房成交中占比增加

在上周綠海家園的選房現(xiàn)場，針對東西城戶籍無房戶的選房其實并不理想，但也在意料之中。據(jù)北青報記者了解，雖然總價不到180萬元，但推出的665套房子，經(jīng)過了一天的選房，仍有161套未被選中。而排號家庭卻超過了3300戶。

之所以出現(xiàn)這樣的情況，主要因為綠海家園位置較遠(yuǎn)，暫時沒有地鐵開通，對于東西城老住戶來說，接受程度并不高。4月16日，昌平區(qū)住建委貼出公告，對剩余的161套房源，將在4月27日，舉行二次集中選房。

共有產(chǎn)權(quán)房推出以來，雖然遭遇了棄選率高的質(zhì)疑，但在數(shù)據(jù)上看，仍成為了北京新房的成交主力。我愛我家集團(tuán)市場研究院數(shù)據(jù)顯示，2月中上旬的1057套網(wǎng)簽里568套為共有產(chǎn)權(quán)房，82套為別墅，407套是其他新建商品住宅，其中共有產(chǎn)權(quán)房占比過半。3月中上旬共有產(chǎn)權(quán)房269套，別墅99套，其他新建商品住宅508套，共有產(chǎn)權(quán)房占三成。

我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，2017年北京市新增土地供應(yīng)里，共有產(chǎn)權(quán)房用地占去了很大比例，因此未來共有產(chǎn)權(quán)房將在北京新房市場上占有重要地位。一方面，共有產(chǎn)權(quán)房可滿足中低收入人群的置業(yè)需求，增加供給，提升交易量；另一方面，共有產(chǎn)權(quán)房將有效拉低新房乃至整個北京的房價，從而穩(wěn)定樓市。

面向“夾心層”滿足有效剛需

共有產(chǎn)權(quán)房的定位，雖然價格上也達(dá)到了180萬元，但實際上購房人與萬科翡翠書院的租房人完全是兩類人。實際上，北京共有產(chǎn)權(quán)房的推出正是面向“夾心層”，保證有效剛需。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人已經(jīng)多次表示，“共有產(chǎn)權(quán)住房主要面向‘夾心層’的住房困難群體 ，堅決抑制投資投機性購房需求，作為中端支持的重要方式，讓住房制度更加公平合理，加快構(gòu)建租購并舉的住房制度?！?

具有共有產(chǎn)權(quán)購房資格的人也分為了兩類人，具有投資屬性的購房者對共有產(chǎn)權(quán)房存在疑慮，認(rèn)為“共有產(chǎn)權(quán)房是雞肋產(chǎn)品，又不好買到”，因此打消了共有產(chǎn)權(quán)房的投資意愿。然而對于剛需一族來說，又為買不到好位置，配套好的共有產(chǎn)權(quán)房而焦慮。

在北京房協(xié)秘書長陳志看來，北京市目前還有大量的剛需無房家庭，在可以預(yù)見的未來，還需要發(fā)展更多的共有產(chǎn)權(quán)住房，這類房屋不會遇冷。隨著越來越多共有產(chǎn)權(quán)房的入市，未來預(yù)計在150萬到200萬左右的價格會有更多的共有產(chǎn)權(quán)房能夠選擇。